L’achat immobilier représente souvent le projet d’une vie. Au-delà du prix du bien, les frais de notaire constituent une part significative du budget à prévoir. Nous avons tous entendu parler de ces frais, mais savez-vous vraiment ce qu’ils couvrent et comment ils sont calculés ? Dans notre parcours d’accompagnement des investisseurs, nous constatons régulièrement que cette question suscite de nombreuses interrogations. Analysons ensemble ce que cachent réellement ces frais et comment les anticiper pour votre projet immobilier.
Les frais de notaire dans l’immobilier cachent plusieurs composantes qu’il est essentiel de connaître avant d’acheter.
- Répartition des frais : 80% vont à l’État sous forme de taxes, seulement 10% constituent les émoluments du notaire, et 10% couvrent les débours administratifs.
- Variation selon le type de bien : 7-8% du prix pour l’ancien, contre 2-3% seulement pour le neuf.
- Possibilités d’économies : déduction du mobilier et remises légales pouvant atteindre 20% des émoluments pour les transactions importantes.
- Barème dégressif : les émoluments du notaire sont calculés selon un système de tranches qui avantage les transactions élevées.
De quoi se composent réellement les frais de notaire
Contrairement aux idées reçues, les frais de notaire ne profitent pas entièrement au notaire. En réalité, ils se décomposent en trois parties distinctes dont la majeure partie revient à l’État sous forme de taxes.
Le premier élément, représentant environ 80% du montant total, correspond aux impôts et taxes collectés pour le compte de l’État. Il s’agit principalement des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière qui se décomposent ainsi :
- Un droit départemental de 4,50% (réduit à 3,80% dans certains départements comme l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan)
- Une taxe communale additionnelle de 1,20%
- Un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental de 2,37%
Le deuxième élément, représentant environ 10% du total, concerne les émoluments du notaire proprement dits. Leur montant est strictement réglementé selon un barème dégressif par tranches :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596% |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064% |
| Plus de 60 000 € | 0,799% |
Nous avons récemment accompagné un couple dans l’achat de leur résidence principale à Paris. Sur un bien de 400 000 €, les émoluments du notaire représentaient à peine 3 500 €, bien loin des 32 000 € de frais totaux qu’ils devaient provisionner.
Le troisième élément, représentant les 10% restants, correspond aux débours avancés par le notaire pour le compte du client. Il s’agit notamment des frais liés aux documents nécessaires au changement de propriété, à la rémunération d’intervenants externes (géomètre, syndic) et aux frais administratifs divers.
Comment estimer précisément vos frais d’acquisition
L’ordre de grandeur des frais de notaire varie considérablement selon la nature du bien acheté. Pour un bien immobilier ancien, comptez généralement entre 7 et 8% du prix d’achat. En revanche, pour un bien immobilier neuf, ces frais sont réduits à seulement 2 à 3% du prix d’achat.
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul des émoluments du notaire. Pour un appartement d’un montant de 200 000 €, le calcul s’effectue par tranches :
1. Tranche de 0 à 6 500 € : 6 500 × 3,870% = 251,55 €
2. Tranche de 6 500 € à 17 000 € : (17 000 – 6 500) × 1,596% = 167,58 €
3. Tranche de 17 000 € à 60 000 € : (60 000 – 17 000) × 1,064% = 457,52 €
4. Tranche au-delà de 60 000 € : (200 000 – 60 000) × 0,799% = 1 118,60 €
Le total des émoluments s’élève donc à 1 995,25 € HT, soit environ 1% du prix du bien. Si vous envisagez de financer un investissement locatif, ces frais constitueront un élément important de votre budget global.
Il existe également des possibilités de réduction des frais de notaire grâce à la déduction du mobilier. De manière similaire, les « meubles meublants » peuvent être déduits du prix de vente, réduisant ainsi l’assiette de calcul des droits d’enregistrement. Pour chaque tranche de 10 000 € de mobilier déductible, vous économisez environ 700 à 800 € sur les frais de notaire pour un bien ancien.
Des remises et cas particuliers à connaître
Le cadre légal encadrant les tarifs des notaires prévoit plusieurs situations permettant de bénéficier de remises sur les émoluments. Si la prestation dépasse 100 000 €, une remise jusqu’à 20% du montant des émoluments est possible. Pour un acte dépassant 10 000 000 €, cette remise peut atteindre 40% sur certaines prestations spécifiques.
Certains investisseurs ignorent ces possibilités, ce qui peut représenter des économies substantielles. Lors d’une acquisition récente dans l’une des meilleures villes où investir en immobilier, nous avons pu négocier une remise de 15% sur les émoluments pour notre client, représentant une économie non négligeable.
Pour les acquisitions spécifiques, comme certains biens ruraux ou dans le cadre de politiques d’aménagement du territoire, un taux réduit peut s’appliquer avec un droit départemental de seulement 0,70% et un prélèvement pour frais d’assiette de 2,14%.
Si vous financez votre acquisition par un emprunt avec garantie hypothécaire, sachez que des frais supplémentaires viendront s’ajouter. Ces frais varient selon le montant emprunté et le type de garantie choisie.
Pour les investisseurs qui s’orientent vers des placements moins traditionnels, investir en SCPI peut constituer une alternative intéressante avec des frais d’acquisition généralement plus avantageux.
Références légales et astuces d’optimisation
Les tarifs des notaires sont strictement encadrés par plusieurs textes réglementaires, dont le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit, l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires, le décret n°2020-179 du 28 février 2020 et l’arrêté du 25 février 2022 fixant les tarifs pour la période du 1er mars 2022 au 29 février 2024.
Pour optimiser vos frais d’acquisition, la valorisation précise du mobilier constitue une piste intéressante. En revanche, tous les éléments ne sont pas déductibles. Les sanitaires, cheminées, miroirs scellés, boiseries, meubles encastrés sur-mesure, bibliothèques intégrées et volets sont considérés comme appartenant à l’immeuble et ne peuvent donc pas être déduits.
En revanche, l’électroménager démontable, la literie, les meubles d’ornement, le mobilier de jardin, le matériel d’entretien, les outils et même les jacuzzis peuvent être valorisés séparément pour réduire l’assiette de calcul des droits d’enregistrement.
Sachez enfin que les notaires de France représentent le premier réseau immobilier français avec près de 2000 offices pratiquant la négociation immobilière. Ils peuvent donc vous accompagner bien au-delà de la simple rédaction d’actes, en vous offrant des conseils précieux pour optimiser votre acquisition.
